Clauses essentielles pour les baux commerciaux des clients des domaines médical, dentaire et vétérinaire

Les baux commerciaux sont souvent rédigés selon une approche « taille unique ». Le même bail, avec quelques modifications mineures, régira généralement tous les locataires d’une tour de bureaux, d’un centre commercial ou d’un mail linéaire. Si cela peut fonctionner pour un locataire qui loue un bureau ou un magasin typique, la même chose n’est pas nécessairement vraie pour les locataires spécialisés (particulièrement en soins de santé) qui cherchent un local dans ces endroits. 

 

Comme avocat et négociateur de baux pour le Cirrus Consulting Group, une firme d’immobilier commercial et de représentation de locataire/négociation de baux pour les professionnels à travers l’Amérique du Nord, j’ai la responsabilité d’examiner et de négocier les baux de nos clients qui en signent un nouveau ou renouvellent le leur. 

 

Avec des années d’expérience dans le domaine, nous avons développé une expertise de ce dont ces professionnels ont besoin dans une entente de bail que le formulaire standard de bail commercial ne fournit tout simplement pas. Il est crucial que ces clients soient traités différemment des clients qui ont un un magasin ou un bureau, et une analyse approfondie de la nature de leur entreprise  soit réalisée pour s’assurer que leur bail leur conviendra. Voici quelques-uns des aspects auxquels nous portons une grande attention.

La clause d’utilisation est souvent pertinente pour les locataires qui  louent un commerce au détail et peu pertinente pour ceux qui  louent un bureau. Son importance pour le client des domaines médical, dentaire ou vétérinaire se trouve entre ces deux extrêmes. Il faut savoir que la clause d’utilisation devrait être rédigée de façon assez large pour couvrir la gamme des services offerts par le client. Par exemple, les spécialités dentaires comme l’orthodontie pourraient ne pas être couvertes par les « soins dentaires généraux ».

L’exclusivité revêt souvent une importance capitale pour les locataires  d’un cabinet médical, dentaire ou vétérinaire, en particulier pour les entreprises en démarrage. La nature de leurs activités les mène à servir une clientèle dans une région géographique précise, et la concurrence d’un autre professionnel à proximité peut être nuisible à  leur modèle commercial. Il est bon d’inclure une modalité d’exclusivité pour les services précis qu’offre votre client. Cette clause sera d’autant plus importante dans les petites collectivités et les régions rurales par rapport aux centres métropolitains, ainsi que pour les professionnels qui se lancent en affaires en comparaison avec les commerces établis.

Les accessoires fixes d’exploitation sont l’un des éléments les plus importants pour les l’exercice de la profession médicale, dentaire ou vétérinaire. Ils comprennent souvent de l’équipement  onéreux, notamment des appareils de radiographie, de l’éclairage, des tables d’opération et des fauteuils d’examen, dont la valeur dépasse grandement celle de l’équipement dont peut disposer un commerce ou un bureau locataire. Il est crucial de s’assurer que le locataire d’un cabinet médical, dentaire ou vétérinaire demeure propriétaire de ces accessoires fixes durant le bail et puisse ensuite les prendre à la fin du bail. Ces éléments sont souvent regroupés dans la vente d’un cabinet, mais si le locateur peut s’en déclarer propriétaire, le médecin ne pourra pas les vendre et votre client pourrait perdre des centaines de milliers de dollars. Il est souvent utile de bien définir ce que votre client considère comme ses accessoires  fixes, par opposition  au sens que le locateur accorde au terme d’amélioration locative.

Comme nous l’avons décrit, la vente d’un cabinet est un élément essentiel du plan de retraite de nombreux professionnels des domaines médical, dentaire ou vétérinaire, et cette vente dépend généralement de la capacité à céder le bail à l’acheteur. Si un bail ne peut être cédé de façon satisfaisante, la valeur de la vente est grandement diminuée. C’est là un aspect qui distingue particulièrement ce type de client des locataires qui  louent un bureau ou un commerce, car ceux-ci n’ont pas aussi souvent besoin d’assigner leur location que ceux  qui louent un cabinet médical, dentaire ou vétérinaire. Les clauses de cession de bail sont généralement structurées de manière à imposer de nombreuses restrictions pour le transfert  du bail, en exigeant souvent du nouveau locataire le respect de critères stricts dictés par le locateur. Le défi que nous devons souvent relever au nom de nos clients des domaines médical, dentaire ou vétérinaire est de modifier cette clause afin de faciliter la cession future du bail au moment où nos clients souhaiteront vendre leur cabinet. Cela est particulièrement important pour les clients en fin de carrière, qui peuvent vouloir faire une transition vers la retraite vers la fin du bail. 

 

On peut être tenté de renouveler pour une courte période de trois à cinq ans afin de permettre au client de transférer le bail à son échéance et de passer à autre chose. Les acheteurs veulent cependant profiter d’un bail à long terme, et les banques qui financent les acquisitions de ce type exigent souvent un bail d’au moins dix ans pour garantir le prêt. Le défi sera alors de s’assurer que le transfert du bail est simple et répond au besoin de l’acheteur d’avoir un bail à long terme sans que le client soit pris avec un bail de dix ans au cas où le bailleur refuserait la cession.

Les locataires  d’un cabinet  médical, dentaire ou vétérinaire pourraient avoir d’énormes problèmes si quelque chose leur arrivait pendant la durée du bail. En cas de décès ou d’invalidité, les obligations du bail peuvent toujours peser sur eux ou sur leur succession pour la période restante, y compris  le montant du loyer. Cela représente souvent un lourd fardeau. Ces clients cherchent une quelconque sécurité pour limiter leur responsabilité en cas de mort ou d’invalidité. Nous négocions typiquement une clause du bail qui limite le nombre de mois de responsabilité pour la personne ou sa succession en vertu du bail, ou encore une valeur financière que le locateur peut récupérer avant de libérer le locataire de ses obligations.

 

Il s’agit là de quelques-unes des clauses qu’il est important d’examiner avec vos clients/locataires d’un cabinet médical, dentaire et vétérinaire. Une meilleure compréhension de la nature de leurs activités commerciales vous permettra de réussir à obtenir le bon type de bail pour vos clients.